부동산을 매도하거나 담보로 근저당을 설정하려고 할 때 오래전 받아둔 종이 권리증서를 다시 꺼내야 하는 순간이 옵니다. 이때 서랍에서 권리증서가 보이지 않으면 인터넷으로 새로 받을 수 있는지 가장 먼저 떠올리게 됩니다. 그러나 등기권리증은 부동산 등기를 마쳤을 때 한 차례만 교부되는 서류라 대법원 인터넷등기소나 정부24 같은 사이트에서 같은 문서를 다시 출력하는 방식은 마련되어 있지 않습니다.
대신 부동산의 권리 관계를 확인하는 등기사항증명서는 PC와 모바일 모두에서 인터넷으로 발급받을 수 있고, 등기권리증을 분실했을 때도 매도·근저당 설정 같은 등기 신청을 끝까지 진행할 수 있는 대체 절차가 별도로 마련되어 있습니다. 어떤 서류가 인터넷으로 가능하고 어떤 서류는 그렇지 않은지를 구분하면 불필요한 발걸음을 줄일 수 있습니다.
등기권리증과 등기사항증명서를 헷갈리는 지점
등기권리증은 부동산의 소유권이나 전세권·근저당권 등을 등기한 사람이 정당한 권리자임을 증명할 때 사용하는 서류입니다. 흔히 “집문서”라고 부르는 종이 서류가 바로 이것이며, 매도·담보 설정 같은 등기 신청을 할 때 권리자가 본인임을 입증하는 자료로 쓰입니다. 반면 등기사항증명서는 부동산의 현재 권리 관계를 누구나 확인할 수 있도록 공시하는 문서로, 흔히 “등기부등본”이라 부르던 서류와 같습니다. 두 서류는 이름은 비슷하지만 쓰임새와 발급 방식이 전혀 다르며, 인터넷에서 발급되는 서류는 등기사항증명서 한쪽뿐입니다. 등기사항증명서를 비롯한 부동산 등기 자료는 인터넷등기소 바로가기에서 PC와 모바일 모두 발급 신청을 진행할 수 있습니다.
등기권리증 발급이 이루어지는 시점
등기권리증은 부동산을 매수해 소유권 이전 등기를 마치거나, 신축 건물의 소유권 보존 등기를 마치는 등 권리 변동이 새로 등기될 때 등기소에서 권리자에게 교부합니다. 거래가 끝난 다음 별도로 신청해서 받는 방식이 아니라 등기 신청을 처리한 결과물로 함께 발급되는 구조이며, 같은 부동산에서 권리자가 바뀌지 않는 한 새 서류가 다시 만들어지지 않습니다. 또한 2011년 10월 12일 이후로는 종이 등기필증 형태의 발급이 종료되어, 그 이후의 등기 신청 건은 일련번호와 비밀번호가 적힌 등기필정보 및 등기완료통지서가 교부됩니다. 두 서류 모두 부동산 거래에서 권리자가 본인임을 확인하는 동일한 기능을 합니다.
등기권리증을 새로 받을 수 없는 이유
오래된 종이 등기권리증을 분실하거나 훼손했을 때 가장 먼저 알아두어야 할 점은 같은 서류를 다시 발급해 주는 절차가 존재하지 않는다는 사실입니다. 등기소 안내에서도 등기권리증과 등기필증은 재발급되지 않으며, 한 번 잃어버리면 동일한 종이 서류를 새로 받을 방법이 없다고 명시하고 있습니다. 등기권리증이 한 번만 교부되는 서류이기 때문이며, 권리자가 누구인지에 대한 정보 자체는 등기 전산 자료에 그대로 남아 있어 권리에는 영향이 없습니다. 다만 매도·담보 설정처럼 등기권리증을 첨부해야 하는 등기 신청을 할 때는 별도의 대체 절차를 거쳐야 합니다.
등기권리증 분실 시 사용하는 세 가지 대체 절차
등기권리증을 첨부할 수 없을 때 사용 가능한 절차는 크게 세 가지로 정리됩니다. 첫 번째는 자격자 대리인이 작성하는 확인서면입니다. 부동산등기법 제51조 단서에 근거해 법무사나 변호사가 권리자를 직접 만나 신분증을 대조하고 맞다는 사실을 서면으로 확인한 뒤, 그 서면을 등기 신청에 첨부하는 방식입니다. 두 번째는 권리자가 등기소에 직접 출석해 등기관 면전에서 본인 확인을 받고 확인조서를 작성하는 절차입니다. 세 번째는 등기 신청서나 위임장에 공증인의 공증을 받은 부본을 첨부해 신청하는 방식입니다. 세 절차는 모두 등기권리증을 갈음하는 효력이 인정되며, 매도·근저당 설정 같은 신청을 끝까지 진행할 수 있게 해 줍니다.
확인서면 작성 시 알아두면 좋은 점
세 가지 대체 절차 중 일반적으로 가장 자주 쓰이는 방식이 확인서면입니다. 권리자가 직접 등기소에 가지 않아도 되고, 일정 조정이나 대리 절차가 매끄럽게 진행되기 때문입니다. 확인서면을 작성할 때는 자격자 대리인이 권리자를 대면하여 주민등록증·운전면허증·여권 같은 공적 신분증으로 본인을 확인하는 절차가 필수입니다. 본인 확인 과정에서 서명과 무인 날인을 거치며, 이 서면이 등기 신청의 첨부 서류로 함께 제출됩니다. 다만 확인서면은 한 건의 등기 신청을 위해 그때그때 작성하는 일회성 문서이기 때문에 같은 부동산에서도 새 등기 신청이 있을 때마다 매번 따로 작성해야 합니다. 별도의 대리인 보수가 발생하는 만큼 미리 비용 안내를 받아두는 편이 좋습니다.
모바일 인터넷등기소 앱 이용 방법
대법원 인터넷등기소는 PC뿐 아니라 모바일 환경에서도 같은 등기사항증명서 발급·열람 기능을 제공합니다. 외출 중에 부동산 권리 관계를 확인해야 하거나 거래 상대방에게 즉시 자료를 전달해야 할 때 모바일 인터넷등기소 앱이 유용하게 쓰입니다. 안드로이드 단말에서는 모바일 인터넷등기소 안드로이드 다운로드에서 Google Play를 통해 설치할 수 있습니다. 앱을 실행하면 부동산 등기사항증명서를 검색해 발급 신청을 진행할 수 있고, 발급된 증명서는 화면에서 바로 확인하거나 저장해 활용할 수 있습니다. 다만 앱에서도 발급되는 서류는 등기사항증명서이며, 등기권리증 자체를 새로 출력하는 기능은 포함되어 있지 않습니다.
등기권리증 관련 이용 시 유의사항
등기권리증은 한 번 잃어버리면 같은 서류를 다시 만들 수 없는 특수한 성격의 문서이므로 평소 보관에 신경 써 두는 편이 안전합니다. 종이 서류를 보관할 때는 인감도장·신분증과 같은 장소에 두지 말고 별도로 분리해 두는 방식이 권장되며, 가족 간에도 보관 위치를 공유해 두면 분실 시 혼선을 줄일 수 있습니다. 또한 등기권리증을 빌려달라고 요구하는 사례나 사본을 제출하라고 요구하는 사례가 있을 때는 요구 사유를 신중하게 확인할 필요가 있습니다. 부동산 거래나 대출 절차에서 정상적으로 등기권리증이 필요한 상황이 아니라면 원본을 넘기는 것은 피하는 편이 좋습니다. 분실 후 매도·근저당 설정 같은 등기 신청을 진행해야 할 때는 앞서 살펴본 확인서면·확인조서·공증 절차 가운데 일정과 거래 상황에 맞는 방식을 선택해 진행하면 되고, 절차에 대한 안내가 더 필요한 경우에는 등기민원 안내 콜센터 1544-0773에서 확인할 수 있습니다.