전세나 월세 계약이 끝날 무렵 같은 집에서 더 살고 싶을 때 활용하는 권리가 계약갱신요구권입니다. 주택임대차보호법에 명시된 권리로, 임차인이 일정 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하도록 정해져 있습니다.
행사 시기와 행사 횟수, 갱신 후 임대료 한도까지 법으로 정해져 있어 미리 알아 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
계약갱신요구권 안내 사이트
가장 정확한 안내는 국토교통부와 법제처 사이트에서 확인할 수 있습니다. 국토교통부 부동산 정책 안내 보기 를 통해 접속하면 갱신요구권 행사 절차, 거절 사유, 임대료 한도가 한 페이지에 정리되어 있습니다.
같은 내용을 법령 그대로 확인하고 싶다면 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제6조의3 조문을 검색해 볼 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보 사이트에서도 일반인이 이해하기 쉽게 정리한 안내가 함께 제공됩니다.
행사 시기
계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없으므로 계약 만료가 다가오면 일정을 미리 살펴 두는 편이 안전합니다.
2020년 12월 10일 이후 시행되는 개정안에서는 행사 마감 기한이 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되었습니다. 임대차 기간이 끝나기 두 달 전까지는 갱신 요구 의사를 임대인에게 전달해야 권리가 인정됩니다.
요구는 문자, 이메일, 내용증명 우편 등 의사 표시가 분명한 방법으로 진행하면 되고, 추후 분쟁 가능성을 줄이려면 기록이 남는 방식을 선택하는 분들이 많습니다.
행사 횟수와 갱신 기간
계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한해 행사할 수 있도록 정해져 있습니다. 한 번 행사한 뒤에는 다시 같은 권리를 사용할 수 없고, 추가 갱신은 임대인과 새로 협의해야 합니다.
갱신된 임대차의 존속 기간은 2년입니다. 즉 처음 2년 계약을 맺고 갱신요구권으로 한 차례 갱신하면 총 4년 동안 같은 집에 살 수 있도록 보장됩니다.
갱신된 계약은 직전 계약과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주됩니다. 다만 임대료와 보증금은 주택임대차보호법에서 정한 한도 안에서 증감될 수 있어, 일정 비율 이내의 인상은 가능하지만 그 이상의 인상은 인정되지 않습니다.
임대인의 거절 사유
임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유도 법에 명시되어 있습니다. 가장 대표적인 사유는 임대인 또는 임대인의 직계 존속·비속이 실거주하려는 경우입니다.
이 외에도 임차인이 2회 이상 차임을 연체했거나 임대인 동의 없이 무단으로 전대했거나 주택을 고의로 파손한 경우, 철거나 재건축이 예정된 경우에도 갱신 거절이 가능합니다.
거절 사유에 해당한다면 임대인은 임차인에게 명확히 사유를 알려야 하고, 실거주 사유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 임차인에게 임대한 경우에는 손해배상 청구가 가능하도록 규정되어 있습니다.
갱신 후 해지
갱신된 계약 기간 중에 임차인이 먼저 계약을 해지하고 싶다면 언제든 임대인에게 해지 통지를 할 수 있습니다. 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지난 시점에 효력이 발생합니다.
즉 통지 후 3개월간은 같은 조건으로 계약이 유지되고, 그 기간이 지나면 자동으로 계약이 종료됩니다. 임대인은 같은 기간 동안 새 임차인을 구해야 하고, 임차인은 기존 보증금 반환 절차를 함께 진행하게 됩니다.
이 해지 권리는 임차인에게 한정된 권리라, 임대인이 같은 방식으로 계약을 일방 해지할 수는 없습니다.
묵시적 갱신과의 차이
계약갱신요구권은 임차인이 명시적으로 의사 표시를 하는 경우에 적용되는 권리입니다. 임대인과 임차인 모두 별다른 의사 표시 없이 계약 만료일을 넘긴 경우에는 묵시적 갱신이 적용되어 같은 조건으로 계약이 자동 연장됩니다.
묵시적 갱신은 갱신 횟수에 포함되지 않습니다. 묵시적으로 한 차례 갱신된 뒤에도 임차인은 별도로 계약갱신요구권을 한 번 행사할 수 있어, 두 제도를 함께 활용해 더 오랜 기간 거주할 수도 있습니다.
다만 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지할 수 있는 권리가 인정되므로, 안정적인 거주를 원한다면 명시적 계약 갱신을 선호하는 분들이 많습니다.
요약
주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 한 차례 행사할 수 있는 권리입니다. 갱신된 임대차의 존속 기간은 2년이고, 임대료와 보증금은 법에서 정한 한도 안에서만 인상될 수 있습니다.
임대인은 본인 또는 직계 존속·비속의 실거주, 차임 연체 같은 정당한 사유가 있는 경우에 한해 갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있도록 보호되고 있습니다. 묵시적 갱신과 함께 활용하면 같은 집에서 더 오랜 기간 안정적으로 거주할 수 있도록 두 제도가 마련되어 있습니다.